近日，兩大國有房企北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司(以下簡稱“北辰實(shí)業(yè)”)和北京金隅股份有限公司(以下簡稱“金隅股份”)進(jìn)行了人事調(diào)換。這引發(fā)業(yè)界對(duì)兩家合并的猜想。

針對(duì)兩大國企的人事變動(dòng)和未來合并傳言等問題，記者致電致函北辰實(shí)業(yè)、金隅股份，其均表示兩家公司同屬于北京市國資委的附屬企業(yè)，人事調(diào)換不是公司行為，合并傳言也只是市場猜測。從北京市國資委獲悉，目前并沒有得到兩家合并的任何跡象和消息。北京市國資委宣傳部相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，北辰實(shí)業(yè)和金隅股份的業(yè)務(wù)風(fēng)馬牛不相及，應(yīng)該不可能重組。

據(jù)北辰實(shí)業(yè)此前發(fā)布的半年報(bào)顯示，公司今年上半年業(yè)績陡增。然而，其在北京市場卻發(fā)展緩慢，可售項(xiàng)目儲(chǔ)備很少，被指北京大本營陷邊緣化。

北辰實(shí)業(yè)在回復(fù)記者的采訪函中表示，一線城市土地價(jià)格太高，拿地風(fēng)險(xiǎn)大。因此，公司實(shí)行低成本全國化擴(kuò)張戰(zhàn)略，迅速布局優(yōu)質(zhì)的二線城市，加大地產(chǎn)擴(kuò)張的步伐和規(guī)模，以實(shí)現(xiàn)業(yè)績?cè)鲩L。“但這并不意味著北辰放棄一線城市的開發(fā)，如果有條件合適的地塊，北辰也會(huì)積極爭取。”

北辰實(shí)業(yè)在全國化擴(kuò)張的同時(shí)，也在轉(zhuǎn)型求變，押寶會(huì)展。而能否實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)共同發(fā)展，業(yè)內(nèi)認(rèn)為還存在不確定性。

人事調(diào)換引發(fā)合并猜想

近日，北辰實(shí)業(yè)和金隅股份宣布了人事調(diào)換消息。據(jù)了解，李偉東辭任金隅股份執(zhí)行董事、戰(zhàn)略與投融資委員會(huì)委員及副總經(jīng)理的職務(wù)，已獲北辰實(shí)業(yè)執(zhí)行董事候選人提名，并被聘任為北辰實(shí)業(yè)總經(jīng)理;同時(shí)，曾勁辭去北辰實(shí)業(yè)執(zhí)行董事、董事會(huì)提名委員會(huì)委員、戰(zhàn)略委員會(huì)委員及總經(jīng)理的職務(wù)，重新出任金隅股份總經(jīng)理，并被提名為金隅股份執(zhí)行董事候選人。另外，金隅股份姜德義也一同辭任總經(jīng)理職務(wù)，只繼續(xù)擔(dān)任金隅股份董事長、執(zhí)行董事以及董事會(huì)戰(zhàn)略與投融資委員會(huì)主任職務(wù)。

這場人事調(diào)換，引發(fā)業(yè)界猜測，認(rèn)為這兩家國企有可能會(huì)進(jìn)行合并重組。

對(duì)此，北辰實(shí)業(yè)董事會(huì)秘書處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，人事調(diào)動(dòng)對(duì)公司不會(huì)帶來任何影響，對(duì)于合并傳言，純屬市場猜測，毫無依據(jù)。金隅股份在回復(fù)記者的采訪函中表示，金隅股份和北辰實(shí)業(yè)同屬北京市屬國有控股企業(yè)，近期人事調(diào)換屬于公司正常人事調(diào)動(dòng)。對(duì)于坊間傳聞，公司尚未得到這方面任何信號(hào)和消息，一切以公告為準(zhǔn)。并強(qiáng)調(diào)，“人事調(diào)動(dòng)不是一個(gè)公司行為，北京市國資委才有人事任免權(quán)。”

北京市國資委宣傳部相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，目前國資委內(nèi)部并未得到兩家合并的任何跡象和消息，人事調(diào)動(dòng)是組織行為，如果要重組，國資委肯定會(huì)開會(huì)宣布。

據(jù)了解，北辰實(shí)業(yè)以發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)及商業(yè)物業(yè)為主，金隅則以辦公和住宅開發(fā)運(yùn)營為主。這場人事調(diào)換是否將成為合并前奏，北京市國資委宣傳部相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，兩家的業(yè)務(wù)風(fēng)馬牛不相及，應(yīng)該不可能重組。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從北辰實(shí)業(yè)此次高管離職和去向看，不排除存在北辰和金隅部分管理資源對(duì)調(diào)的可能。從短期看，將使得內(nèi)部管理人員隊(duì)伍或出現(xiàn)調(diào)整，這可能會(huì)引起各類投資者的猜測。但從中長期看，會(huì)使北辰后續(xù)整個(gè)業(yè)務(wù)更有條理性和實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析認(rèn)為，合并的可能也是存在的。這兩家企業(yè)在戰(zhàn)略擴(kuò)張上都存在困難和矛盾，合并背后也是因?yàn)檎吡α康耐苿?dòng)。目前對(duì)于國企的改革力度加大，地產(chǎn)商若要保留地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合做大企業(yè)規(guī)模，才可以信服政策監(jiān)管層。

低成本全國布局 北京市場發(fā)展緩慢

據(jù)了解，北辰實(shí)業(yè)今年業(yè)績陡增也引發(fā)業(yè)界關(guān)注。8月18日，北辰實(shí)業(yè)在2016年業(yè)績發(fā)布會(huì)上稱，上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積70.1萬平方米，銷售金額94.1億元，較去年同期增長350%，完成了年初定下的全年銷售118億元的目標(biāo)約80%。

北辰實(shí)業(yè)在回復(fù)記者采訪函中表示，上半年良好的業(yè)績得益于公司戰(zhàn)略的推進(jìn)、自身開發(fā)能力的提升和外部環(huán)境的支持。其中，近兩年公司持續(xù)推進(jìn)低成本擴(kuò)張戰(zhàn)略，加快全國化擴(kuò)張的步伐，積極獲取新增土地儲(chǔ)備。

據(jù)了解，北辰實(shí)業(yè)自2007年開始進(jìn)行低成本全國性擴(kuò)張戰(zhàn)略。目前北辰實(shí)業(yè)除北京外，已經(jīng)進(jìn)入的二線城市包括長沙、杭州、武漢、成都、南京、蘇州、合肥、寧波、重慶，以及三線城市廊坊，形成了大北京區(qū)域、長三角區(qū)域、中部區(qū)域及成渝區(qū)域四大城市圈。

自 2014年至2016年7月，北辰實(shí)業(yè)累計(jì)新增土地儲(chǔ)備的總建筑面積就達(dá)到567萬平方米。其中，今年上半年共取得8塊土地，總面積188萬平方米，超出了原定的全年60億元的拿地目標(biāo)。北辰實(shí)業(yè)表示，下半年公司還將有部分新項(xiàng)目入市，增加業(yè)績貢獻(xiàn)度，公司有信心全年取得較好的銷售業(yè)績。

但記者梳理發(fā)現(xiàn)，北辰實(shí)業(yè)作為北京知名國有房企，在布局全國的同時(shí)，已甚少在一線城市拿地，在北京地區(qū)更是發(fā)展緩慢，可售項(xiàng)目儲(chǔ)備很少，主要是北辰紅橡墅、北辰·墅院1900、當(dāng)代北辰悅MOMA以及未開工的西三旗土地。

半年報(bào)顯示，截至2016年上半年，北辰實(shí)業(yè)營業(yè)收入主要來自北京和長沙兩地區(qū)，兩地營業(yè)收入分別為20億元和24億元。

但今年上半年的銷售占比顯示，在總共94.1億元的銷售額中，包括南京、蘇州、武漢、杭州、長沙等二線城市在內(nèi)的6個(gè)項(xiàng)目便貢獻(xiàn)了73.9億元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為其北京大本營或陷邊緣化。

北辰實(shí)業(yè)在回復(fù)記者采訪函中表示，近幾年來，由于一線城市土地供應(yīng)相對(duì)較少，導(dǎo)致土地價(jià)格過高且競爭激烈，增加了開發(fā)商拿地的難度。而且當(dāng)房價(jià)過高時(shí)，一旦有相關(guān)調(diào)控性政策出臺(tái)，便會(huì)增加拿地的風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司的發(fā)展策略是迅速布局優(yōu)質(zhì)的二線城市，迅速加大地產(chǎn)擴(kuò)張的步伐和規(guī)模，以實(shí)現(xiàn)業(yè)績的增長。但這并不意味著北辰放棄一線城市的開發(fā)，如果有條件合適的地塊，北辰也會(huì)積極爭取。

對(duì)于下半年是否有意向在一線城市拿地，北辰實(shí)業(yè)董事長賀江川在業(yè)績會(huì)上坦言，公司并非不想在一線城市拿地，但一定要預(yù)測在半年到一年的時(shí)間政策沒有太大的變化，而且到推盤的時(shí)候，房價(jià)漲到了可接受的程度才會(huì)拿地，否則會(huì)很被動(dòng)。

開拓新型業(yè)務(wù)待考

據(jù)半年報(bào)顯示，2016年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入43.96億元，同比增加35.3%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.96億元，同比增加4.35%。

對(duì)比同為京籍的國企，首開、金隅早在2014年便已跨入200億元級(jí)別，北辰實(shí)業(yè)的發(fā)展速度著實(shí)緩慢。據(jù)北辰此前年報(bào)顯示，2015年、2014年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入分別僅為71.9億元、62.34億元，同比增加分別為15.3%、13.24%。

為尋求發(fā)展，北辰實(shí)業(yè)也在轉(zhuǎn)型求變。賀江川在業(yè)績會(huì)上坦言：“北辰跟一些大的央企、國企、民企相比，資本實(shí)力上是有很大差距的。當(dāng)然我們不會(huì)放棄傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)，但是在做傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，也要努力開拓新型業(yè)務(wù)。采取重資產(chǎn)投資型業(yè)務(wù)以及輕資產(chǎn)服務(wù)型業(yè)務(wù)兩條腿走路。”

賀江川所說的“輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)”是指會(huì)展業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)等業(yè)務(wù)。據(jù)了解，北辰實(shí)業(yè)于2015年12月正式成立了北辰會(huì)展集團(tuán)，開創(chuàng)了會(huì)展產(chǎn)業(yè)集團(tuán)化、規(guī)?；蛯I(yè)化的創(chuàng)新發(fā)展格局。

半年報(bào)顯示，北辰會(huì)展集團(tuán)已于報(bào)告期內(nèi)新簽4個(gè)顧問咨詢項(xiàng)目及1個(gè)委托管理項(xiàng)目，但更加詳細(xì)的收益情況并未在財(cái)報(bào)中披露。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，關(guān)鍵要爭取一些政商之間的會(huì)展業(yè)務(wù)和壟斷權(quán)，同時(shí)積極配合部分會(huì)展物業(yè)的開發(fā)，否則單純的投資，在短期看收益是一般的。若其會(huì)展業(yè)務(wù)做大，后續(xù)也可以積極爭取部分優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)而在會(huì)展業(yè)務(wù)方面有更大的發(fā)展優(yōu)勢。